上海房地产神话 - 石华天的网络日记本

作者日记本：《老师手记》

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2007年2月13日

雾

星期二

上海房地产神话 作者/石华天

    2007年2月1日，全国土地增值税开始清算以后，“汤臣一品”再次引起了人们的注意。
     不知情者，总以为上海极品房地产“汤臣一品”是道名菜——一道由名厨掌勺的、冠绝一时的“菜汤”。但，正是这样一碗“菜汤”，让中国房地产界整整品咂了一年多。
     品咂出什么味？怪味。有人说其“风水”怪，有人说其想法怪，更多的人说其价格怪，当然，最让人称怪的还是其销售业绩。一年多时间里只卖出了两套房，全球性的整体拍卖也中途流产。这种情景，确实像一个踌躇满志的厨师，把鲜美的菜端上来了，眼看要凉了，也没见几个人掏钱买上一碗。而门外，收地租的人一只脚已踏进了门槛。
     人们基本上是把“汤臣一品”当作一个笑话来看的。当然，看热闹之外，还是要看看“门道”的。眼下，就有两个“看点”值得我们关注：一是税务部门如何对其收取土地增值税；二是暴利者会如何收场。
     根据国家税务总局的规定，房地产开发项目中，出售的建筑面积若占总体可售建筑面积85%以上，或虽未超过85%，但剩余可售建筑面积已经出租或自用，就可以清算其土地增值税；有的虽未超过85%，但已取得销售(预售)许可证满三年的，也同样具备了清算的条件。“汤臣一品”可谓神仙花园，豪华别墅如阿房宫，可是至今只售出两套房，出租的面积也非常有限，待到明年10月份，其部分楼宇的预售期将满三年。届时，如何课税，是个很能考验税务部门执法能力的问题。
     一般楼盘几个月卖不动，开发商都是会跳脚的。但奇怪的是，汤臣的人不着急，始终是不紧不慢地卖着“玩”。地是十几年前拿的地，开发成本和工程投资投了20多亿，但开发商至今仍神定气闲，满不在乎，似乎有意要与你土地增值税过过招。由于实施细则由各地把握，“汤臣一品”又是一个特例，所以三年时间到了以后，是按楼盘申请销售的总面积一次性课税，还是按实际销售的面积有一点收一点，则要看上海税务部门的态度了。
    有人已经算出来：若按申请销售的面积一次性课税，“汤臣一品”要缴纳33亿元。这对于一个没怎么开张的楼盘来说，何啻是屋漏偏逢连夜雨。税务部门按什么“章”办事，会不会“悲天悯人”，全凭汤臣的造化了。
     但是，“汤臣一品”的暴利，确实是明摆在那里的。所以，开发商如何收场是个很有意思的事。根据土地增值税的计算公式：土地增值税额=税后收入×50%-总成本×5%，我们可以看出，价格越高，收入越多，开发商应缴的税额就越大。有些人一直有一种误解，以为开发商完全可以把土地增值税转嫁到购房者头上。实际上，这种可能性微乎其微。日后，开发商降低土地增值税税额的途径只能有两条：一是降价，减少总体收入；二是增加自用或出租楼房的比例。至于降价降到什么程度，那就是开弓没有回头箭了。
      反正，就算从均价每平方米11万元降到每平方米3万元的成本价，让人花1000多万元买一套上不着天下不着地的房子，恐怕也难。
      到那时，轰动一时的“名厨”，会不会一屁股跌坐在自己的“汤盆里？
      说句“损”一点的话，我们应该熬一熬“汤臣一品”。不是把它熬成汤，而是熬成一座“碑”。一座让暴利者悔恨、让老百姓展颜、让从业者深思、让地产史铭记的“纪念碑”。
      因为当今中国的高房价，上海就是始作俑者。